【一、裁判要旨】

1、以出租人未提供租赁物的竣工验收报告为由主张租赁合同无效，法院不予支持。

出租人与承租人在签订《商场租赁合同》时，均明知该租赁物未经竣工验收，违反“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法律规定。但是否属于法律规定的无效情形，并无明确规定。即便出租人在“合同签订时”未能及时提供涉案租赁物的相关产权证明手续，但该行为并未否定出租人对租赁物享有所有权的事实，租赁合同依法应属有效。

2、未能举证证明出租人未按约出具验收相关文件且因此而影响承租人使用租赁物经营的，应承担举证不能的不利后果。

承租人主张出租人在“合同签订时”未向其出具租赁物的国有土地使用权证、消防验收证明等相关文件，但双方往来函件除提及“消防验收合格证”未提交外，未对其他证件提出异议。且出租人已提交公安消防部门出具的“消防安全检查合格证”、亦无证据证明租赁物存在消防不合格或被处罚以致影响其经营的事实。故，结合合同已经签订且实际履行的事实，足以认定出租人已经依约履行了出具相关证件义务。承租人以出租人存在上述违约导致合同目的不能实现而单方解除《商场租赁合同》缺乏事实和法律依据，应当承担全部违约责任。

【二、案情简介】

1.案件信息

案号：（2016）最高法民再28号

裁判日期：2016/08/24

案件来源：裁判文书网

2.案件当事人

出租人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：山西某房地产开发公司

承租人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：太原某百货公司

3.案件经过

【三、裁判焦点】

经法院审理，归纳案涉争议的焦点问题之一：租赁建筑未经竣工验收，租赁合同是否有效？出租人是否履行了合同约定出具验收证明等文件的义务？结合当事人的诉辩观点及案件事实，法院评析焦点问题如下：

（一）案涉合同是否有效？

一审重审（阳泉中院）：

一、关于合同效力问题。租赁建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家建筑安全标准。建筑法第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，双方于2011年3月6日签订《商场租赁合同》，双方在签约时均明知该建筑物未经竣工验收，山西某房地产开发公司于2012年6月26日提供的《工程竣工验收备案表》（落款日期为2012年1月19日）。也就是双方签订合同起至双方于2011年6月7日终止合作时，该租赁物未经竣工验收，违反该项法律规定。但是否属于合同法第五十二条规定的无效情形，法律并无明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对欠缺生效条件合同效力的认定问题规定，当事人只要在一审法庭辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。结合该解释的立法本意，从维护交易的安全、稳定出发，且该合同是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的《商场租赁合同》应当认定有效为宜。对于太原某百货公司提出的在2011年6月7日太原某百货公司撤离之前，山西某房地产开发公司一直未能提供租赁物的竣工验收报告而应认定合同无效的主张不予支持。

二审（山西高院）：

本案二审中，对于涉案合同的效力，各方当事人并无异议，合同所约定事项均系双方真实意思表示，且内容亦未违反有关法律规定，虽在合同履行中山西某房地产开发公司作为租赁物所有人，未能及时提供涉案租赁物的相关产权证明手续，但该行为并未否定山西某房地产开发公司对租赁物享有所有权的事实，故双方于2011年3月6日签订的《商场租赁合同》依法应属有效。

（二）如何认定双方当事人对涉案合同履行中的违约责任？

一审重审（阳泉中院）：

二、关于合同的违约责任认定。2011年5月29日，太原某百货公司书面提出解除双方签订的《商场租赁合同》，其主要理由是由于山西某房地产开发公司对该租赁物中第一层500平米的自营面积迟迟难以确定位置，给太原某百货公司的店面装修和招商都带来很大影响。而且，《商场租赁合同》第4条、第70条均约定租赁物的交付应当以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准，但双方一直未能签订交付确认书，应视为山西某房地产开发公司未完全交付租赁物。而山西某房地产开发公司则认为，其已经按照合同约定全面履行义务。对此，一审法院认为，事实上太原某百货公司占有使用山西某房地产开发公司交付的租赁物实物已经接近3个月，且从山西某房地产开发公司提供的双方交接的证据和太原某百货公司开业证明等均可看出租赁物的实际控制权已经移交至太原某百货公司。山西某房地产开发公司对于交付租赁物中500平米自营面积的无法确定，虽然给合同履行造成一定影响，存在一定瑕疵，对合同不能继续履行应承担一定责任，但不足以导致合同不能履行，太原某百货公司应承担主要的违约责任。现双方继续履行合同已不可能，故以解除合同为宜。

二审（山西高院）：

首先，关于各方在履行合同中违约责任的认定，应严格依照合同约定确定各方权利义务范围。在合同签订并进入履行阶段后，就山西某房地产开发公司而言，其应该在将涉案租赁物交付太原某百货公司的同时，提交“出租物业所在土地及地上建筑物的国有土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防验收证明文件等”，并在上述文件提交后与太原某百货公司签订租赁物业的《交付确认书》，以确定租赁物交付日期及起租日期，在此基础上向太原某百货公司“提供阳泉M百货有限公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明”，并依约“将M国际广场一期的水、电、燃气等级用户名转名给乙方，以便乙方直接向水、电、燃气供应方交纳费用”。但从本案查明的事实看，除向租赁物的水、电、燃气供应部门提交转户申请外，上述其余合同义务山西某房地产开发公司并未履行，且由于对租赁物一层500平米场地由山西某房地产开发公司经营的约定，因山西某房地产开发公司未能及时确定位置，而导致太原某百货公司延迟装修并最终失去合作信任，故山西某房地产开发公司对于合同最终未能履行应承担主要责任。就太原某百货公司而言，虽在约定的合同履行期限内向山西某房地产开发公司支付租金押金6459528元，但在山西某房地产开发公司并未交付上述相关产权文件及M百货公司同意解除委托经营关系声明的情况下，接受山西某房地产开发公司对涉案租赁物的实物交付，在未与山西某房地产开发公司签署租赁物业《交付确认书》的前提下，实际控制租赁物，并进入经营前的相关准备工作，可见山西某房地产开发公司上述违约行为并未造成太原某百货公司对合同履行的障碍。此后，在山西某房地产开发公司明确表示对于一层场地中500平米自营位置如协商不成时，可以按原合同约定履行的情形下，太原某百货公司仍一意解除合同，单方遣散商户，自行退场，故对双方合同的最终终止履行亦应承担相应责任。

再审（最高院）：

二、关于山西某房地产开发公司是否按约出具了相关文件问题

第一，《商场租赁合同》第9条约定：山西某房地产开发公司在“合同签订时”向太原某百货公司出具租赁物的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防安全检查合格证。诉讼中，太原某百货公司认为，山西某房地产开发公司只是提交了部分证件，山西某房地产开发公司则认为上述证件在当时已经向太原某百货公司按约出示，并在2013年办理了房产证。本院认为，山西某房地产开发公司在合同签订前已经取得了上述证件，太原某百货公司在签约时以及此后的2011年5月9日的函件，除提及“消防验收合格证”未提交外，未对其他证件提出异议。按照约定，山西某房地产开发公司履行出具租赁物证件义务的时间是“合同签订时”，结合合同已经签订且实际履行的事实，足以认定山西某房地产开发公司已经依约履行了出具相关证件的义务。

第二，根据《商场租赁合同》约定，山西某房地产开发公司应当提交的是“消防验收证明文件”，不是太原某百货公司主张的“消防验收合格证”。山西某房地产开发公司已经提交了公安消防部门出具的“消防安全检查合格证”，该证件符合消防法的规定。没有证据证明之前经营的M百货公司存在消防不合格，或者公安消防部门对太原某百货公司进行处理，以致影响其经营的事实，故不应认定山西某房地产开发公司未履行该义务。

【四、实务总结】

一方面，出租人急于将建成的房屋投入使用、获取收益，而验收手续办理时间较长，出租人出于商业机会考虑，往往不会等到手续齐备才出租；另一方面，验收手续（尤其是消防手续）对承租人开展经营活动有重大影响，缺乏验收证明文件，将直接导致承租人面临无法开业、经营受限、房屋空置等商业风险。由于角色利益冲突，出租人与承租人在该等方面的履约矛盾却屡见不鲜。

根据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条等规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但从司法实践来看，验收手续不影响相关房屋的租赁合同效力。由此，出租人对提供验收手续义务的履行行为，就成为了此类争议责任划分的关键。基于前述分析，建议如下：

1、出租人：

对于出租人而言，确保在租赁房屋交付给承租人之前完成验收程序非常重要。房屋未经竣工验收即交付承租人使用，不仅在租赁关系中，可能会面临出租人要求提供验收手续的压力；在面对施工单位的时候，也可能因为使用未经竣工验收的房屋，产生视为竣工验收的效果，从而导致对施工人的付款节点成就、质保期起算等连锁反应。

在无法避免验收证明手续办理迟延的情况下，建议出租人积极寻找等效替代性的证明文件，先行提供给承租人。如本案中，租赁合同约定消防验收证明文件为消防验收证明文件，但承租人提供了“消防安全检查合格证”。最高法认为，公安消防部门出具的“消防安全检查合格证”虽然不是合同约定，但该证件符合消防法的规定。

2、承租人：

租赁合同签约前，建议对拟承租的房屋进行报批报建合规手续调查，确认验收证明手续的办理情况、办理节点。

重视租赁合同条款对房屋验收证明文件的约定，确保约定明确的提供时间、逾期提供的惩罚性后果（含明确将其列为承租人可单方解除租赁合同的约定事由），以此敦促出租人尽快提供验收证明手续。

如出租人未能按约提供房屋验收证明文件，承租人应立即与出租人联系，协商解决方案，并形成书面沟通记录，落实其未按约出具验收、产权等相关文件的履约事实。

【法条链接】

1、《中华人民共和国民法典》

第724条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

2、《中华人民共和国建筑法》（主席令第29号）

第61条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

3、《建设工程质量管理条例》（国务院令第714号）

第16条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

4、《中华人民共和国消防法》（主席令第29号）

第13条 国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

5、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）

第26条 对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

第33条 对其他建设工程实行备案抽查制度。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。