作者 | 典韵研究中心

【一、裁判要旨】

委托人达成租赁交易，应向真实提供中介服务一方中介支付报酬；委托人称其利用其他中介服务达成同一房源的租赁交易的，应提供证据予以证明。

【二、案情简介】

1. 案件信息

案号：(2019)沪01民终15795号

日期：2020年2月27日裁判

来源：裁判文书网

2.当事人

一审原告、二审被上诉人：某房地产经纪事务所

一审被告、二审上诉人：合某公司

3.案件经过

【三、裁判焦点】

本案争议焦点：某房地产经纪事务所要求合某公司赔偿佣金损失有无依据。

两审法院针对同一争议焦点的观点对比如下：

浦东法院：某房地产经纪事务所为合某公司提供的居间服务，并未最终促成合同成立，某房地产经纪事务所亦未参与到合同签订、交接等后期服务中。但某房地产经纪事务所的工作为租赁双方最终签订合同提供了重要的帮助，打下了扎实的基础。因此，某房地产经纪事务所有权要求委托人支付必要的费用。现合某公司以与臻某公司签订《办公楼租赁独家委托书》的方式，导致德某公司向臻某公司支付了居间费用，损害了某房地产经纪事务所的权益，某房地产经纪事务所主张合某公司赔偿，于法有据，可予支持。

至于赔偿金额，某房地产经纪事务所并未能提供充分证据证明其与合某公司或德某公司间约定的居间费用金额，一审法院结合某房地产经纪事务所提供居间服务的实际工作量以及德某公司确认支付臻某公司的佣金金额酌情确定为21万元。

上海市一中院：根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。……某房地产经纪事务所为合某公司进行了一系列的居间活动，在案的事实亦反映合某公司系利用了某房地产经纪事务所提供的房源信息及居间磋商中的机会等完成了对涉案房屋的租赁。故现虽然合某公司并未在某房地产经纪事务所实际操作并见证下承租了涉案房屋，从结果上看某房地产经纪事务所并未最终促成合同成立，但该结果的发生系合某公司的“跳单”行为所致。因此，导致某房地产经纪事务所未能收取到该次居间涉案房屋可得的佣金的责任方为合某公司，某房地产经纪事务所要求合某公司予以相应赔偿，具有相应的事实根据和法律依据。

至于赔偿金额，某房地产经纪事务所并未能提供充分证据证明其与合某公司或德某公司间约定的居间费用金额，一审判决结合某房地产经纪事务所提供居间服务的实际工作量以及德某公司确认支付臻某公司的佣金金额，酌情确定为21万元，数额尚属合理，本院予以确认。

需要指出的是，某房地产经纪事务所所主张的赔偿损失以及一审据此判决确定的21万元款项，与法律规定的居间不成委托人支付居间人从事居间活动支出的必要费用是不同的，故合某公司上诉提出一审酌定的金额已明显超出必要费用的范围的主张不能成立。

【四、实务总结】

商业办公楼租赁往往签约流程复杂、费用高、金额大，导致磋商、定约时间长，中介频频遭“跳单”。

《民法典》第965条明确，委托人“跳单”的，仍需向受托人支付报酬。司法实践对于“跳单”的认定，重点在于委托人是否利用了受托人提供的信息与交易机会最终成交。本案中，委托人虽称其通过其他中介最终达成租赁交易，但未能证明，而受托人则证明了已为委托人提供充分的中介服务促成交易。故法院认为租赁交易成就的基础是原中介为案涉交易提供的中介服务。此外，在跳单的情形下，委托人应当向受托中介赔偿的费用，是其因跳单而导致受托中介的损失而不是受托中介未能促成合同时所能获得的必要支出费用。

鉴于此，本所律师建议如下：

1、委托人租赁商业办公用房，应注意保留房源信息来源。本案中委托人虽称其通过其他中介达成交易，但未能证明交易信息来源；同时，根据(2009)沪二中民二(民)终字第1508号指导性案例的观点，受托人通过公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，未利用受托中介人的房源信息，不构成违约。因此，委托人在看房过程中如果发现更为优惠的交易条件、房源，应及时保存信息来源，以防与委托中介发生争议。

2、受托的中介人，首先需要重视合同缔约，尽早与委托人订立书面合同；其次，在履约过程中应当注意保留，为委托人提供房源信息、居间斡旋促成交易的证据，如与房东商谈的记录，尤其在初期接洽提供房源信息、带看房、协商交易条件等事项中，需要形成记录，证明中介人受委托已经进行了一系列的居间活动。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。