作者 | 典韵研究中心

【一、裁判要旨】

由于承租人的原因提前解除房屋租赁合同，确实给出租人造成一定的租期利益损失，出租人有权要求承租人赔偿损失。但是，在确定出租人房屋空置损失数额时，应综合考量解约事由、房屋空置期限、双方止损措施、市场因素、产生的其他损失等因素并根据公平原则进行判断，而非由承租人承担解约后房屋空置期间的全部损失。其中，出租人未及时采取积极措施避免损失扩大，对损失扩大负有一定责任，不得就扩大的损失请求赔偿。

【二、案情简介】

1.案件信息

案号：(2019)最高法民再313号

裁判日期：2020年2月4日

案件来源：裁判文书网

2.案件当事人

出租人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：馨安泰公司

承租人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：武商量贩公司

3.案件经过

【三、裁判焦点】

经法院审理，归纳涉案争议的焦点问题之一：武商量贩公司是否应当赔偿馨安泰公司对房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设备等所需房屋空置费损失。

结合当事人的诉辩观点及案件事实，法院评析焦点问题，案件争议焦点对比如下：

【四、实务总结】

在商办楼房屋租赁关系中，由于商办楼投资成本高、租赁需求不稳定、空置率高、行业竞争激烈等因素，合同条款中多会约定提前解除导致房屋空置期的高额损失赔偿责任。正基于该等条款约定存在较大寻租空间，当发生预期违约行为时，可能造成租赁物的长期空置，以及发生高额索赔的民事纠纷。

就此类索赔房屋空置期损失的纠纷，根据《民法典》第591条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”以及司法审判实践表明，法院会综合考察各项因素以评判房屋空置损失的合理性，并不必然根据合同约定支持全部空置期的损失赔偿。对此，法院行使裁量权时，可能会从以下两个层面对原协议约定进行调整，并酌定损失赔偿责任承担：

1. 房屋空置损失的赔偿数额。在损失的赔偿数额调整上，法院可能以调整赔偿时间、赔偿标准或者直接酌定金额等方式进行。在赔偿时间的调整上，如(2019)最高法民再313号案中，法院将出租人主张的12个月租金的空置费酌定调整为6个月；在赔偿标准的调整上，如(2021)沪02民终4690号案中，虽协议约定合同解除之日至实际交付的房屋使用费为日租金上浮100％，但法院将标准调整为参照月租金计算；或者法院直接酌定赔偿金额，如（2022）沪02民终828号案，出租人诉请以日租金价格计算合同解除至实际搬离并腾空房屋之日的房屋占用费，法院直接将最终的占用费酌定调整为某一具体数额。

2. 房屋空置损失承担主体。法院根据当事人过错程度作为确定承担空置损失的直接责任主体。如(2021)粤民再2号案中，法院认为在双方已知涉案合同目的可能无法实现之后，双方均未采取积极沟通、解除合同、交接场地等有效措施防止涉案租赁物空置损失的扩大，均存在过错。涉案房屋在交付后的空置损失应由双方各自承担50%的过错责任。