作者｜刘培朝律师团队

来源｜刘培朝律师办案实例

审理法院：江苏省昆山市人民法院

案号：（2019）苏0583民初4239号

裁判日期：2020年3月30日

关键词：商品房预售合同 设备阳台 住宅设计规范

一、裁判要旨

购房者依据同幢房屋的不同户型平面设计图，认定所购房屋设计图纸违反住宅设计规范，要求开发商承担补偿责任的，法院不予支持。

二、审判概览

（一）案情简介

1.本案相关主体

原告：戴某

被告：昆山华德力置业有限公司（下称“华德力公司”）上海工程勘察设计有限公司（下称“勘察设计公司”）昆山市建设工程设计施工图审查中心（下称“昆山图审中心”）

本案相关主体之间的法律关系如下图所示：

2.涉诉经过

2017年7月，戴某购买华德力公司开发的位于昆山市张浦镇德佳苑住宅式公寓（下称“涉案房屋”）并签订了《商品房购销合同》，合同对于购房面积及房屋平面图均进行了明确约定。在交房时，戴某发现涉案房屋户型与同幢以及同时开发的小区中其他户型相比缺失设备阳台，其认为设备阳台的缺失给其带来诸如设备安装成本增加、占用其他空间、影响有效使用面积等诸多问题，也不符合住宅设计规范的要求，同时违反合同法有关规定和原则，但经与华德力公司多次协商，双方均未达成有效共识。勘察设计公司、昆山图审中心分别是涉案房屋的图纸设计和审查单位，戴某认为其对违反规范的图纸交付使用应承担连带责任，遂以华德力公司、勘察设计公司、昆山图审中心为共同被告向江苏省昆山市人民法院（下称“法院”）提起诉讼。

（二）主要诉请

戴某于2019年2月向法院提起诉讼，并请求法院判令：

1、华德力公司按照购房单价补偿其设备阳台的面积差价27750元（9250元/㎡x3㎡）；

2、诉讼费由华德力公司承担；

3、勘察设计公司、昆山图审中心对以上费用承担连带责任。

（三）判决结果

2020年3月30日，法院作出（2019）苏0583民初4239号一审民事判决书，并判决：

一、驳回戴某对华德力公司的诉讼请求；

二、驳回戴某对勘察设计公司的起诉；

三、驳回戴某对昆山图审中心的起诉。

三、争议焦点

（一）酒店式公寓没有独立设备阳台，符合规定吗？

戴某与华德力公司签订《昆山市商品房购销合同》并约定：戴某购买由华德力公司开发的德佳苑的13栋305室酒店式公寓一套，房屋为预售商品房，该地块土地规划用途为酒店式公寓，阳台为非封闭式，但涉案房屋交付后，戴某发现此户型与同幢样板间以及同时开发的小区中其他户型相比，缺失设备阳台。庭审中，各方针对涉案房屋缺失设备阳台是否违反住宅设计规范，存在争议较大。

争议焦点之一在于酒店式公寓是否应和住宅一样强制性适用《住宅设计规范（2012年施行）》标准。戴某认为，根据《住宅设计规范（2012年施行）》（GB50096-2011）第8.6.3条及第5.6.8条、《江苏省住宅设计标准》（J10822-2006）第7.2.2条规定，住宅的卧室、起居室（厅）等主要使用空间应具备空调室外机的安装位置。而勘察设计公司和昆山图审中心均认为涉案房屋系酒店式公寓非纯住宅，不应强制性适用《住宅设计规范（2012年施行）》标准，而是参照适用。

“住宅”是指供家庭居住使用的建筑，其设施配套标准是以家庭为单位配套的；而公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。例如，不必每套公寓设厨房、卫生间，客厅等空间，而且可以采用共用空调、热水供应等计量系统。目前，我国尚未编制通用的公寓设计标准。根据《住宅设计规范（2012年施行）》第1.0.2条，规范的适用对象为“新建、改建和扩建住宅的建筑设计”，条文中并未出现“公寓”一词。因此，对于“公寓”设计，应当参照适用《住宅设计规范（2012年施行）》标准，而不是强制性适用。

在参照适用的前提下，根据勘察设计公司提交的房屋设计图纸显示，涉案房屋已配置空调设备阳台，并标注了放置空调外机的图标，该阳台完全可以放置空调外机设备，即便严格按照《住宅设计规范（2012年施行）》，涉案房屋设计图纸也符合相关规范要求。

对此，法院认为，由于勘察设计公司举证的涉案房屋户型平面设计图纸中，具有阳台设计，且阳台明显标注有空调外机放置图标，设计中包含有设备阳台功能，且戴某也确认涉案使用的房屋现状与该平面设计图一致，故涉案房屋的设计图纸符合国家规范及江苏省住宅设计标准要求。

（二）退一步说，交付房屋不符合设计规范，小业主可以把设计单位和审图中心一起作为被告吗？

戴某认为，因勘察设计公司、昆山图审中心分别为涉案房屋的图纸设计和审查单位，根据《施工图设计文件审查管理办法（2018年修）》第十五条第二款规定：“审查机构对施工图审查工作负责，承担审查责任。施工图经审查合格后，仍有违反法律、法规和工程建设强制性标准的问题，给建设单位造成损失的，审查机构依法承担相应的赔偿责任。”因此，二者对违反规范的图纸交付使用应承担连带责任。

勘察设计公司与昆山图审中心则认为，其既非涉案商品房购销合同的当事人，与戴某也不存在其他民事法律关系，戴某将其列为被告没有任何依据。根据《民法典（2021年施行）》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”一个“仅”字，明确了合同的相对性。因此，涉案合同的约束对象只限于商品房购销合同相对方。

对此，法院认为，由于勘察设计公司和昆山图审中心均非涉案商品房购销合同相对方，也无证据证明二者具有不依法履行职责的情形，故二者不是本案被告适格主体。据此，法院依法驳回了戴某对勘察设计公司和昆山图审中心的起诉。

四、本案启示

受传统文化影响，中国人一直以来都有着安土重迁的观念，尤其在房价不断高涨的今天，买房可能是一个普通人一生中最大的支出，关系着自己未来几十年的生活品质。因此，建议在购买商品房时，应慎之又慎，提前做好功课，以避免不必要的纠纷。

启示1：购房警惕中介“忽悠”：耳听为虚，眼见为实

本案中，戴某与开发商之所以会产生纠纷，主要原因为戴某在选购商品房时，误把房屋中介当作开发商销售人员，并将其提供的销售宣传信息视为开发商承诺；忽视中介带看的样板房与自己购买房屋并非同一户型，误信中介口头承诺，想当然以为所购房屋也会配置“设备阳台”，直至房屋交付时，才发现“受骗上当”。

据此，从降低买房风险角度，笔者建议购房人：

（1）看房时，注意确认销售人员身份是开发商销售人员还是房屋中介。在扬州某小区[1]，邹先生购房后发现合同上日期有问题就去找开发商，而开发商以没有收到邹先生缴纳的认购金为由，拒绝配合更改合同日期。邹先生想办法电话联系上了当时的那位销售经理，对方提供了一张泰州万合房地产经纪有限公司打款2万元给仪征真州房地产公司的截图，就再也没有声音了。事后，邹先生了解到，他们的购房合同是跟销售公司签的，而开发商和销售公司之间产生了矛盾，早已在邹先生签订购房合同之前与其终止了合作协议。因此，购房者可以通过要求查看营业执照、纳税证明等方式确认销售人员身份，最好在中介的介绍下直接与卖房者进行协商；

（2） 对于房屋中介作出的口头承诺尤其要保持警惕，必要时可以进行录音，未经开发商工作人员确认前不要轻信；

（3）针对现房交易，购房前务必要前往所购房屋现场实地查看，房型、面积是否与合同约定相符；针对期房交易，注意确认销售人员带看样板房是否与所购房屋为同一户型，尽量让销售人员带看与购买标的户型一致的样板房，同时，还要注意核查合同附件的房屋平面图，与带看房屋平面布局相比是否有出入。

启示2：谨慎签订购房合同：空口无凭，立字为据

购房时，不要轻信开发商宣传资料上广告和销售人员的口头承诺。如开发商宣传资料上载明的广告及销售人员口头承诺对购房合同订立及房屋价格确有重大影响的，务必要将相关承诺记载到购房合同条款中。本案中，如戴某与开发商在签约时，将“所购房屋配置设备阳台且不计入房屋面积”作为合同补充条款的，则戴某一旦发现缺失设备阳台，即可依据上述约定要求开发商补偿损失。

其次，购房人在与开发商签署购房合同时，应注意合同中对违约责任、交房时间、车位等关键性内容的约定，是否存在关键条款对购房人明显不利或者表述不明的。

在正式签署购房合同等法律文件前，最好请专业律师审核把关，最大程度降低交易风险。

[1] 来源：扬州广电总台电视新闻中心https://mp.weixin.qq.com/s/SMT2zVn8Ah6R7W_41U0_Bw