作者｜刘培朝律师团队

引言

2020年8月27日，长租公寓平台杭州友客和上海岚越同时爆雷。2020年8月29日，杭州又一长租公寓平台巢客爆雷。刚刚进入9月，一张截图就在朋友圈炸开了锅：巢客(上海)科技有限公司（2019年底更名为上海寓意物业管理有限公司）的某业务员通知，巢客上海已于9月1日倒闭！

除杭州、上海外，重庆、成都等地的长租公寓平台也频频爆雷。一时间，网络上疯传，长租公寓将成为地产圈的“P2P”。

面对长租公寓平台爆雷后留下的“一地鸡毛”，房东和租客该如何维权止损？近日来，笔者所在的律师团队已接到多位当事人咨询（咨询方式详见文末），本文整理了其中房东和租客最为关心的问题并作出相应解答，以期对相关当事人有所帮助。

随着越来越多的公司开展长租公寓业务，市场竞争日趋激烈，为了抢占房源、争夺租客，部分长租公寓平台发明了一套“高买低卖”的套路——先以高于市场平均价的租金，从大量房东手上获得房源（给房东的租金支付方式大多为押一付一），再以较低的价格出租给租客，但要求租客一次性付清一年的房租，以此获得大量的现金流，获取的资金有可能通过其他渠道获得高收益回报或扩大公司规模，但当房屋空置率较高或投资产品出现问题时，极有可能导致资金链断裂，一地鸡毛，留下“收不回房子拿不到房租”的房东和“交了一年房租却随时可能被房东赶走”的租客。

任何行业从新兴到壮大，势必会经历一些挫折。2020年春节暴发的新冠疫情，对租赁行业打击巨大，无论是住宅还是商业，今年租赁市场的活跃度都大幅下降，这也直接加剧了长租公寓平台的资金压力。当然，长租公寓平台频频爆雷，也凸显了行业监管的薄弱环节。

2019年12月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等六部门已联合发文《关于整顿规范租赁市场秩序的意见》，第九条明确：住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）”、“长收短付（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。此后，多地政府已加强对租赁市场的监管，有些地方政府开始对长租公寓平台收取的租金进行监管，甚至要求长租公寓平台缴纳一定的风险保证金。接下来长租公寓将经历一轮严监管的政策环境，行业也势必出现大洗牌。

问题1：房东如何从长租公寓平台手里收回房子？

房东收回房子的前提，是解除与长租公寓平台签订的合同。那么如何解除合同呢？

解除合同需分两步走（注释：下文引用的合同内容仅以笔者掌握的合同文本为依据，具体合同依据，请相应查阅已签订的具体合同文本）：

第一步：向长租公寓平台发送书面《催款函》。

《催款函》应明确双方签订的合同时间、合同内容以及付款约定，并明确告知如下3点：

1）根据合同约定，贵司应于XX年X月X日支付XX元租金，但截至本《催款函》发出之日，仍未收到贵司支付的上述租金款项，贵司逾期付款已超十五个工作日（具体时间以具体合同为准）。

2）根据合同第X条约定，现正式催告贵司于收到本《催款函》之日起X日内，将约定的租金足额支付至合同指定账户。

3）如贵司未及时支付，本人将依据合同第X条，解除与贵司签订的《XXX合同》。

落款处应注明房屋所在地址，由房东签名。

第二步：长租公寓平台收到催款函且未按约付款的情况下，再向其发送书面《解约通知》。

《解约通知》应明确如下三点：

1）本人已根据合同第X条履行书面催告义务，但贵司在合理期限内并未支付欠付租金，现本人正式通知贵司，贵我双方签订的《XXX合同》于本《解约通知》送达之日确认解除。

2）请贵司根据合同约定支付欠付租金及违约金（具体金额请自行核实）。

3）请贵司于收到本《解约通知》之日起X日内搬离（包括要求实际承租人搬离）XX路XX号XXX室房屋。

落款处同样应注明房屋所在地址，由房东签名。

关于函件寄送的注意事项：《催款函》及《解约通知》都建议采用EMS方式，邮寄至合同约定地址（如合同未约定地址，则邮寄至工商登记地址），所有信息均写全称，请自行保留《催款函》及《解约通知》复印件、邮寄面单以及在EMS官网查询的派件信息，如快件被退回，保留好退件不要拆封可视为送达。两份函件内容及送达情况将影响房东与长租公寓平台合同的解除，如对其中问题无法把握的，建议委托专业人士处理。

问题2：房东能否起诉租客，要求腾退房屋？租客能否起诉房东，要求继续履行合同？

房东若能与租客协商达成一致，并重新签订房屋租赁合同，当然是最理想的状况。但倘若双方无法通过协商达成一致，则只能通过司法程序为进行维权救济。

笔者了解到，有些长租公寓平台与房东签订的是《房屋租赁合同》，而有些长租公寓平台与房东签订的是《资产委托管理服务合同》。在这里，需要分情况讨论应对方案：

1、若房东与长租公寓平台签订的是《房屋租赁合同》，则房东可在书面通知长租公寓平台解除《房屋租赁合同》的同时，书面通知租客要求限期搬离并腾退房屋。

若房东与长租公寓平台签订的是《房屋租赁合同》，那么长租公寓平台在法律上的地位就是承租人（俗称的“二房东”），租客的法律定位是次承租人。长租公寓平台与租客签订的合同实际上是转租合同。

在房东与长租公寓平台的租赁合同解除后，长租公寓平台与租客的转租合同实际处于履行不能的状态，而且房东并非是转租合同的当事人，根据上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷的相关解答意见，除非房东与租客就继续履行租赁合同达成一致，否则租客不能强迫房东继续履行转租合同。

应如何通知租客限期搬离并腾退房屋呢？建议采用书面形式，将《限期搬离通知》张贴在出租房屋门口并拍照或视频留存送达证据，通知应包含以下内容：

1）本人（房东）与XX公司的合同已于XX年X月X日确认解除，因此你（租客）与XX公司签订的租赁合同现已无法继续履行。

2）请你于收到本通知后X日内搬离本人所有的房屋，逾期将由你承担房屋占用费，同时本人将采取法律措施保障自身合法权益。

落款处同样应注明房屋所在地址，由房东签名。

2、若房东与长租公寓平台签订的是《资产委托管理服务合同》，实践中，不同法院对于《资产委托管理服务合同》的合同定性，尚存在较大争议。

对于签订了《资产委托管理服务合同》的房东，法院在审查合同时，重点关注合同的实质性内容，并根据合同的实质性内容，来判断合同到底是房屋租赁合同，还是委托合同。

如被认定为房屋租赁合同，则参考以上第1条建议即可。但如被认定为委托合同，根据《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”长租公寓平台与租客签订的租赁合同，有可能被认定为直接约束房东（委托人）与租客（第三人），而租客向长租公寓平台支付租金的法律后果也由房东承担，即在未出现租客违约或合同有限期届满的情形时，房东无权解除合同，如单方解除合同的，需要根据长租公寓平台与租客的合同承担违约责任。

问题3：若租客收到限期搬离的通知后，拒不配合搬离，房东该怎么办？

如房东与长租公寓平台签订的是房屋租赁合同，而租客在收到限期搬离的调整后，提出其已缴纳了半年或1年的租金并拒绝搬离，房东又该怎么办呢？

在通知租客限期搬离后，仍然存在租客不予配合的情况，即使房东出示了与长租公寓平台解约的相关文件，租客仍有可能拒绝搬离，而此时房屋被租客实际占有并使用，对房东较为不利。即使采用报警的方式，出警后因房东与租客之间并无法院生效判决等明确双方权利义务的文件，民警大多也会采用调解的方式处理。而如房东采用暴力方式清退的，极易引发双方肢体冲突，可能会引发治安管理案件（严重的可能涉及刑事案件），笔者不建议采取上述方式。

从保障房东权利的角度，笔者建议以长租公寓平台为被告、以租客为第三人，提起并要求其承担欠付租金及其利息、违约金，同时要求长租公寓平台及租客限期搬离并承担从已通知搬离之日至实际搬离之日的房屋占用费。

如法院最终判令租客需要限期搬离及（或）承担房屋占用费的，在判决生效后，法院要求的期限届满后，租客仍未搬离的，房东可报警要求派出所协助或申请法院强制执行，租客拒不执行生效判决的，将承担法律责任，严重的将涉及刑事责任。

问题4：因合同解除导致租客不能继续使用房屋而遭受的损失，能否直接向房东主张？

这个问题同样需要分两种情况讨论：

房东与长租公寓平台的合同为（或被认定为）房屋租赁合同时，房东与长租公寓平台、长租公寓平台和租客是两个独立的法律关系，在租客无法继续使用房屋时，也只能向长租公寓平台主张损失。根据上海高院的意见，即使房东起诉长租公寓平台（被告）与租客（第三人），租客也只能通过另行起诉长租公寓平台的方式要求损失，无法提起反诉，但法院有可能将以上两个案件合并进行审理。

但如果房东与长租公寓平台的合同被认定为委托合同，那么房东与租客之间实际存在房屋租赁关系，在租客未出现违约或合同有效期未届满时，房东收回房屋属于单方违约，租客有权向房东主张违约责任及其他相关费用。

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