作者 | 典韵研究中心

【引言】

2019年5月16日11时10分，上海市长宁区昭化路148号①幢厂房发生局部坍塌，造成12人死亡,10人重伤，3人轻伤，坍塌面积约1000㎡，直接经济损失约3430万元。经调查组认定，长宁区昭化路148号①幢厂房“5·16”坍塌重大事故是一起生产安全责任事故。

事故发生于地块改造项目施工期间，经调查认定，①幢厂房1层承重砖墙（柱）本身承载力不足，施工过程中未采取维持墙体稳定措施，南侧承重墙在改造施工过程中承载力和稳定性进一步降低，施工时承重砖墙（柱）瞬间失稳后部分厂房结构连锁坍塌，生活区设在施工区内，导致群死群伤。

根据上海市政府发布的《调查报告》对事故责任认定，承租人（也即改造工程建设单位）未尽到建设方主体责任，出租人/产权方也未尽到对出租场所统一协调、管理责任。

在此情况下，出租人、承租人的责任如何确定？造成损失如何承担？租赁合同效力又会受到何种影响呢？最高院发布的第30批指导性案例170号【案号：（2019）最高法民再97号】案件，对此非常有指导意义。

【一、裁判要旨】

约定将存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

【二、案情简介】

1.案件信息

案号：（2019）最高法民再97号

裁判日期：2019/12/19

案件来源：裁判文书网

2.案件当事人

一审原告、反诉被告，二审上诉人、再审申请人：饶某（JP酒店经营者）

一审被告、反诉原告，二审被上诉人、再审申请人：某物资供应站

3. 案件经过

【三、裁判焦点】

经法院审理，归纳涉案争议的部分焦点问题：案涉《租赁合同》的效力及无效后的责任认定。结合当事人的诉辩观点及案件事实，法院评析焦点问题。

再审（最高法院）：

一、关于案涉《租赁合同》的效力问题。

本院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》(2016年12月1日实施）第6．1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7．0．5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1．观察使用；2．处理使用；3．停止使用；4．整体拆除；5．按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定，系适用法律不当，本院予以纠正。

二、关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题。

物资供应站在本院释明后，认可其在签订《租赁合同》时存在对法律理解的偏差，亦承认其应当承担一定的责任，但认为案涉房屋倒塌的直接原因系饶某不当加固施工所致，应由饶某及其委托的施工方承担所有责任。饶某认为物资供应站明知案涉房屋属于应立即拆除的房屋，却隐瞒房屋的危险程度进行招投标，应对合同无效承担全部责任。本院认为：首先，物资供应站与饶某对案涉《租赁合同》无效均有过错，均应承担责任。但是，本案中，物资供应站作为案涉房屋的出租方，明知该房屋是存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故及应尽快拆除的危房，却未按照上述《房屋安全鉴定意见》的要求和建议及时安排拆除该房屋，而是忽视公共安全隐患将危房出租用于经营商务酒店，故物资供应站对《租赁合同》无效具有主要过错，应承担主要责任。上述《房屋安全鉴定意见》中的几点建议包括应立即对大楼进行减载、对有问题的结构构件进行加固处理、对大楼加强观察并采取措施确保大楼安全过渡至拆除、尽快拆除全部结构等，该意见中并没有案涉房屋经加固后可以使用的表述或建议，而住房和城乡建设部办公厅发布的《农村危房改造基本安全技术导则》系对农村危房处理的规定，亦不适用于本案。物资供应站关于该房屋经加固后仍可以正常使用的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。同时，根据《租赁合同》第五条约定，租赁物经有关部门鉴定为危房，需加固后方能使用，饶某对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。可见，饶某作为承租方，在订立《租赁合同》时亦明知案涉房屋属于危房，虽饶某述称其仅知道案涉房屋为危房，而不知道系应立即拆除的房屋，但作为承租人其有义务对租赁房屋的状况进行审查，特别是在已知房屋是危房的情形下，更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查，饶某未尽到合理注意义务而签订案涉《租赁合同》，并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，其对该合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。

一、二审法院观点：

南昌中院一审认为

饶某系个体工商户业主，其经营的JP酒店与物资供应站签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。因双方在诉讼中均同意解除该《租赁合同》，且租赁的建筑已经毁损，合同目的无法实现，故对饶某提出的解除合同的请求予以支持。

江西高院二审认为

争议焦点：一、关于案涉房屋能否出租、《租赁合同》是否实际履行的问题。

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租，……（六）不符合安全标准的。《南昌市城市房屋租赁管理条例》第六条、第七条规定：公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租，但有下列情况之一的，不得出租，……（五）不符合房屋安全标准的。案涉房屋早在2007年就已被江西省建设业安全生产监督管理站鉴定为D级危房，并被建议予以拆除，且出租前也未进行过维修、加固，依据上述规定不能出租。尤其在本案中，案涉房屋出租用来开设宾馆，事关人身安全和公共安全。即便可以出租，租赁时间也应自加固、完全消除安全隐患之后起算。虽然双方于2011年8月29日签订《租赁合同》，约定了租赁期间为2011年9月1日起至2026年8月31日，物资供应站也将房屋交付给了饶某加固、装修，但出租房屋系危房，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”之规定，饶某可以随时解除合同。何况，案涉房屋在2012年1月3日加固过程中已倒塌，租赁合同的标的物灭失，合同约定计付租金的时间（2012年4月1日）也未开始，故案涉房屋《租赁合同》并未实际履行。

争议焦点

一、关于责任的承担问题

二、关于案涉房屋倒塌原因的问题。

南昌中院认为

饶某在本诉中基于合同法律关系请求物资供应站承担违约责任及赔偿损失，物资供应站在反诉中要求饶某承担侵权赔偿责任。双方争议的核心问题在于谁应当对案涉建筑物的倒塌承担责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。首先，《投标承诺书》《承诺书》《租赁合同》等可以证明饶某在签订《租赁合同》时知道案涉房屋系危房，且双方也约定由饶某经营的JP酒店将出租房屋加固后再使用。其次，根据合同约定，加固工程方案的报批建设、验收均由JP酒店负责，加固设计图纸也是饶某委托他人设计，加固施工单位永祥公司也系JP酒店与之签订的加固合同。再次，合同约定装修方案应当事先递交物资供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全，本案中并无证据证明饶某将加固方案递交物资供应站进行认可，而涉案建筑又是在加固过程中倒塌。另外，虽然涉案房屋系危房，但本案事故并不是在使用中倒塌，而是饶某发包的加固公司在加固危房过程中倒塌，一般情况下，危房在通过采取科学、合理的加固措施后依然可以达到安全使用的条件，饶某以危房抗辩其不承担责任没有事实依据。综上，案涉建筑物的倒塌系饶某未履行妥善保管租赁物的义务，其请求物资供应站承担赔偿责任没有事实和法律依据，予以驳回。反之，由于饶某未履行妥善保管租赁物义务导致物资供应站财产损毁，饶某应承担相应的侵权赔偿责任。

江西高院认为：案涉房屋在2007年就被鉴定为D级危房，出租前未经过修缮、加固，年久失修，房屋倒塌有其自身原因，但房屋倒塌发生于永祥公司修缮、加固过程中，不能排除加固过程中外力的因素导致房屋倒塌。且《租赁合同》约定，对租赁物的装饰装修，应符合招标文件的要求和投标文件的承诺，装修方案应当事先递交物资供应站，并经物资供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全。招标文件约定，大楼建造时间已久，并且有一份结构安全性技术鉴定意见将该楼定为危楼，存在加固需要，因此必须加固后方可正常使用。加固与装修可结合起来进行，加固与装修费用由承租方承担。涉及加固、装修等与有关部门的联系工作由承租方去做，出租方根据需要提供方便。为保证大楼安全，加固方案需经出租方审定认可，加固装修全过程由出租方监督，由JP酒店经营者饶某出具的《投标承诺书》第10条、第 11条以及《承诺书》均载明，JP酒店郑重承诺，中标以后一定会严格按照加固设计单位和有关权威部门出具的加固改造方案，对青山南路1号办公大楼进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。而本案中并无证据证明饶某按《租赁合同》约定事先将维修、加固方案递交物资供应站进行认可，故对于案涉房屋倒塌，物资供应站、饶某均存在过错。

【四、实务总结】

在指导案例中，双方当事人在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，仍签订《租赁合同》，并约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为，案涉《租赁合同》最终被认定为无效。在双方过错的认定上，最高院认为，出租人有适租义务，是合同无效的主要过错方；承租人有审慎注意义务，对合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。

由此，本所律师提出以下建议，以供参考。

1、对于出租人

（1）出租人负有适租义务，对于房屋状态负有主要责任，需要注意积极采取措施，确保房屋符合安全、健康和适用居住的标准。建议出租人，定期对房屋进行结构和设施检查，及时维修房屋的损坏部分，确保房屋符合当地的建筑规范和安全标准。

（2）及时固定房屋状态，尤其在出租之前，建议出租人视情况可委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，然后根据鉴定结论采取相应的措施，及时固定证据，以便发生争议时举证：房屋交付时处于适租状态。

（3）若租赁房屋在合同订立时满足适租状态，但在租赁期间中因承租人不当使用致使其受到损害并成为危房的，出租人可基于《民法典》第七百一十一条及《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第六条规定解除合同并请求承租人赔偿损失。

2、对于承租人

（1）在签订房屋租赁合同前，建议承租人对租赁房屋的状况进行审慎检查，包括结构、设施、安全设备等，保留与房屋状况相关的所有证据，包括照片、视频、专业评估报告等。如存在任何问题，应及时固定证据、向出租人提出、要求解决。涉及危房的，尤其需注意对该房屋是否应立即拆除以及加固后能否继续使用等情况进行核实。

（2）在签订房屋租赁合同后，如果在履约中，如入住、改装过程中，发现房屋存在严重安全隐患，承租人有权拒绝入住，应及时告知出租人，在达成一致签，尽量避免自行修复房屋的安全隐患。

（3）如承租人有改造租赁房屋的需要，还应注意租赁合同中有关改造的条款，建议与出租人就改造的范围、费用分担、责任划分等达成书面约定，明确责任划分。在施工过程中，作为建设单位，承租人需要注意尽到建设主体责任，确保施工符合当地的建筑法规、安全标准和环保要求。

【法条链接】

1.《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

2.《商品房屋租赁管理办法》

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。