来源｜成都中院

随着经济的发展和房地产市场繁荣，产权式商铺应运而生。囿于产权式商铺固有的物理属性，此类纠纷存在合同关系复杂、权利定性争议大、责任承担举证难、刑民法律关系交叉等特点。为此，我们归纳了纠纷形态的表现形式，并在此基础上就此类案件的审理思路以及妥善处理涉产权式商铺案件提出对策建议。

一、产权式商铺纠纷概述

（一）产权式商铺的概念

所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金。产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。

（二）产权式商铺的经营模式

开发商通过产权分割交易、集中规划、包租管理，迅速融资兴建大规模的商贸市场或商业综合体，并主要采取以下经营模式：

1.售后包租模式。开发商在出售商铺时与购房人约定，在一定期限内承租或代为出租购房人所购商铺，并由其或委托的经营公司对外经营。在实践中，一般是开发商在当地设立子公司或与其他主体共同出资设立经营公司，或是委托或聘请与其没有股权、资金关联的企业，对所涉商铺进行物业管理和商业运行，并与业主签署包租协议。

2.出售使用权模式。开发商与业主签订商铺‍使用权买卖合同‍，约定业主以一定的价格购买商铺几十年的使用权，该期间内商铺全权委托开发商或经营公司管理，并按照一定标准支付业主租金，同时允许开发商在一定期限内可向业主支付回购款回购该商铺。

3.出售收益权模式。开发商将商铺一定期限的收益对外出售，由购房人按照当地租金的标准支付对价，开发商再以租金的一定比例每年支付收益，期满后由开发商回购，并返还购房人对价。一般情况下，开发商往往先将商铺进行出租经营，再将该经营的收益权进行出售。

4.长期租赁模式。开发商将商铺出租给承租人，约定较长时间的租赁期限，由承租人一次性付清租金，租期内由开发商包租使用，并每年支付承租人收益；租赁期满后商铺的所有权归业主，或者由开发商返还租金后回购。

（三）产权式商铺纠纷的成因分析

1.经济上行乏力，房地产调控政策加压。近十年来，产权式商铺以其“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势在发展初期获得了极好的市场反响，但随着近年来产业结构调整及经济形势下行压力不断增大，以及房地产调控力度的不断加压，商业地产进入低迷期，产权式商铺逐渐褪去昔日光环，其本身运作模式极不规范的缺陷和隐藏的法律风险也得以暴露。

2.个人财富积累，购房人风险意识薄弱。随着社会财富的积累，形成了手中握有大量闲散资金的个人购房人。开发商利用群众普遍抱有“一铺养三代”的传统观念，以及产权式商铺面积小而迎合了很多资本小的投资客希望能买铺生财的心理，从而备受购房人的青睐。但购房人过于关注商铺的高回报率，盲目信任开发商在商铺宣传中的返租回租等承诺，忽视了对商铺的实地考察，业主与开发商的矛盾纠纷层出不穷。

3.开发商降成本、争利润、转风险、避责任。产权式商铺具有筹集规模大、回笼资金快的特点。在销售阶段，开发商急功近利，一方面以高回报的承诺吸引众多业主购买，另一方面对于政府要求一定比例自持而无法销售的房产，又以包租、出售使用收益权等方式对商铺进行“二次利用”，逐渐成为了开发商融资获利的一种渠道，并且在资金到手后成立专门的经营公司或将商铺委托给第三方管理者经营转嫁责任与风险，而经营公司往往不具有债务履行能力，侵害购房人利益。

4.法律性质界定难，尚无较为统一的裁判意见。产权式商铺作为一种房地产经营模式很难在我国现有物权体系中找到其明确的法律定位，对产权式商铺的登记确权等问题也没有具体的法律规定。搜索全国关于产权式商铺的案例可以发现，大部分法院在司法裁判中回避对产权式商铺经营模式进行物权类型的定性，转而利用《民法通则》《合同法》和《物权法》的其他法律规定加以判决，根据民法上平等自愿原则、维护多数业主的最大化利益、防止社会财富的浪费等理论依据进行裁判。这无疑会导致同案不同判现象的出现以及裁判公信力不足的不良后果。

5.政府监管尚不到位，各地政策把握不一。对于产权式商铺，我国各个地方管理部门的登记态度也不尽相同。北京、南京、长沙、常州等地房管局对产权式商铺的登记问题持肯定态度，而上海、深圳、合肥等城市则禁止对此进行登记。各地方政府针对产权式商铺的混乱发展态势，采取禁止销售，不予登记，向消费者发文提醒等消极态度来面对，但并没有解决实际问题。成都市于2017年8月21日对商业、办公类用房（含新建商品房和存量房）分割和转让做出新规，规定在2017年4月21日之后取得建设工程规划许可证的商业、办公类用房，应按照房屋基本单元进行分割和转让，禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让，但在此之前销售运营的产权式商铺出现的纠纷仍面临大量的诉讼风险。

二、产权式商铺涉及法律关系及纠纷形态分析

（一）产权式商铺常见法律关系分析

鉴于产权式商铺的物理属性和特有经营模式，实践中存在多种法律关系交叉并存的问题，我们认为，其中主要存在以下法律关系：

1.房屋买卖合同法律关系。产权式商铺模式中首先由购房人与商铺开发商或商铺第一手购买者（通常是整体购买方）进行商铺买卖，即产生房屋买卖合同关系。

2.抵押贷款及担保关系。作为产权式商铺的中小购房人，一般不可能一次性支付过多的现金，购房人多数是先支付一定数额的首付款，然后将所购商铺抵押给贷款银行的该金融机构，进行按揭贷款，随后每个月支付固定数额的资金给银行，银行就此取得相应商铺的抵押权，建立担保合同关系。

3.装饰装修合同关系。产权式商铺通常都是“清水房”，为经营所需，需要与装修公司建立装饰装修合同关系。而基于避税、规避政策或经营项目统一装修打造的需要，在部分项目的操作实践中，可能存在将房屋总价款进行拆分的情况。即购房人和商铺开发商或商铺第一手购买者指定的装修公司另行签订《委托装修协议》或《装饰补充协议》，其中既可能有真实的装修合同关系，也可能存在以装修款拆分房款的情况。

4.房屋租赁合同关系。当商铺经营采取的是租赁模式，那么购房人和开发商（或专业管理公司）或实际经营公司之间形成的就是房屋租赁合同法律关系，出租人始终是购房人，而开发商和第三方管理公司或经营公司根据售后返租、售后包租、转租等不同模式进退于承租人的角色。

5.委托合同关系。在实践中，购房人有时会向商铺开发商或商铺第一手购买者（整体购买方）指定的专业管理公司出具授权委托书或双方建立委托合同关系，由上述专业管理公司基于小业主的授权委托行使商铺的收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程管理等业主权利。

6.回购合同关系。为了吸引购房人购买产权式商铺或商铺的经营权，开发商或其指定的专业管理公司往往承诺固定回报率之外，还与购房人约定在购买一定期限之后，购房人可以将所购商铺或商铺经营权原价甚至溢价卖给开发商。回购条款的约定在开发商和购房人之间形成了一种附期限的合同关系，即当购房人购买商铺达到约定的年限时，其便享有是否卖铺（或经营权）的选择权。

（二）涉诉产权式商铺常见的纠纷形态

1.房屋买卖合同纠纷。购房人与开发商因产权式商铺的买卖关系引发纠纷，但因商铺经营状态不同、房价涨跌形态不同，购房人利益各有不同，故主要会提出以下几种诉讼请求：（1）购房人以开发商逾期交房或逾期办证为由要求解除房屋买卖合同、退还房款及税费、赔偿损失、支付违约金；（2）要求商铺出卖人出具面积实测报告、退还差额房款（含装饰装修、税费在内）并支付资金占用利息损失；（3）继续履行合同，交房或办理产权证；（4）要求房屋买卖解除合同。

2.装饰装修合同纠纷。此类纠纷中，购房人往往以实际装修价值与市场价值不符、装修逾期完工或未装修为由要求装修公司退还装修款、装饰款并支付资金占用利息、赔偿购房人为实现债权支出的各项费用。

3.房屋租赁合同纠纷。与买卖合同类似，因为利益差异，作为房屋产权人的购房人通常会提出以下几种诉请：

（1）以承租人长期拖欠租金为由，要求解除《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》、腾退案涉产权式商铺；对于《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》已解除的，可能还涉及要求返还案涉产权式商铺并支付房屋占有使用费。（2）要求承租人继续履行《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》，支付所欠原告租金及逾期支付租金的违约金；

4.返还原物纠纷。在《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》已解除后，要求实际经营者（即最终承租方）返还房屋、支付房屋占有使用费、违约金或资金占用利息损失。

三、成都法院产权式商铺案件主要特点

我们对近三年成都法院受理的产权式商铺案件进行重点分析后，认为案件存在以下特点：

1.案件数量与区域经济发展密切相关。因城市产业布局和空间规划的原因，产权式商铺通常位于中心城区。受前述诸多因素的影响，近年来成都市产权式商铺纠纷在中心城区大量出现。

2.涉案人数多，信访维稳风险大。产权式商铺的经营模式中涉及开发商、购房人、经营管理公司、实际承租人等各种利益主体。由于产权式商铺特有无力属性，此类纠纷往往由同一楼盘的多个购房人提起，当事人往往抱团维权，通过集体信访等方式表达诉求。

3.法律关系复杂，诉讼请求可能相互排斥。虽然小业主都选择诉讼的方式寻求权利救济，但其在诉讼中有不同的诉讼请求。即使是处理同一楼盘的案件，法院也面临小业主往往分别依据买卖、租赁、装修、委托经营等合同提出各自不同的诉讼请求。因各方利益诉求不同，法院很难准确掌握各方利益的平衡点，影响法院在纠纷的协调处理中形成较为统一的处置意见。

四、妥善处理该类案件的几种意见

产权式商铺纠纷中，购房人通常会签订房屋买卖合同、委托装修协议、经营管理合同或租赁合同，虽然合同相对方不统一，单独每一份合同的法律性质亦不相同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行的方式来看，上述几份合同实际上互为条件、相互关联，权利义务不可分割，共同实现了购房人购买房屋并以所购房屋为投资基础，再交由出卖人或关联企业统一经营管理、从而取得各项收益的交易目的。基于业主诉求的不同，其起诉的内容也有所差别，如何处理该类案件，主要形成了以下几种意见：

（一）综合认定、统一处理

该种思路认为，在处理购房人基于任一合同提出的诉讼时，应将商品房买卖合同、租赁合同、装修合同等关联合同的行为统一予以认定为投资行为。

1.认定理由。购房人购买房屋的目的并非取得对房屋的现实支配，而是在出卖人或关联企业的统一经营管理的前提下获得固定的投资回报率，案涉房屋是为购房人实现债权提供的担保。购房人支付的装修款和装饰配套费实质为投资款本金的组成部分。而出卖人往往并非案涉楼盘的开发企业，系从开发企业整体购买房屋后出售并加收装修款等费用，实为以此方式收取购房人投资款本金。因此，应当认定上述系列合同具有共同的投资性质，购房人单独对其中某一份合同提出诉求应不予支持，应将几份合同应同时履行或同时解除，购房人不能割裂开来单独就其中一份合同主张权利义务。

2.统一处理存在的风险与难点。一是购房人和不同主体签署多份合同，若直接否定依据书面证据呈现的法律关系系双方当事人真实意思表示并且主动改变案涉法律关系性质的认定，与购房人主观认识的法律关系存在较大差异，最后处理结果与购房人心理预期也存在较大落差，法律关系认定存在一定风险和跨度。二是可能产生刑民认定的冲突。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的以非法吸收公众存款罪定罪处罚，以此种思路处理则意味着出卖人可能构成刑事犯罪，可能产生以民事审理认定刑事犯罪的后果。三是如何结合案件事实，严格从法律层面对出卖人及其关联企业的行为主体和责任主体进行统一认定，最终判决上述三个主体共同或连带承担责任存在难点和风险。四是执行环节存在诸多障碍，房屋拍卖难以整体变现。往往在出现产权式商铺集团诉讼前，出卖人或关联企业已基本无资产可供执行，故执行款项只能在执行环节通过拍卖房屋的方式变现或执行出卖人对第三方的债权，但因产权式房屋没有“四至”难以在现场确切定位，且绝大多数业主尚未起诉，而已起诉业主和未起诉业主所有的产权式房屋不可避免存在物理和空间属性上相邻或无法分割的特点，故在执行拍卖环节将可能存在诸多障碍，难以整体变现。五是诉讼和稳定风险加大。若先起诉的购房人获得生效判决并申请法院冻结或执行出卖人对第三方的租金收益，则可能导致出卖人无法支付其他广大购房人的委托经营管理费，从而造成业主的大面积起诉和维稳风险；若出卖人或关联企业无能力返还投资款本金及相应投资回报，且作为担保的房屋尚未通过执行程序整体变现的相当长一段时间内，业主可能面临收益落空又执行不能的情况，亦存在风险。

（二）综合认定，分案处理

该种思路认为，虽然购房人与开发商或关联企业签订的数份合同权利义务不可分割，但可以认定房屋买卖合同中的房款、委托装修协议中的装修款和装饰配套费共同构成了购房总款，委托经营管理合同中约定的每月经营管理费为房屋租金收益。因产权式房屋具有所有权和经营管理权相分离、由第三方管理公司统一经营管理以保障业主整体利益的特点，故应将该特点纳入到各类案件中分别处理。

1.认定理由。对于购房人与出卖人或其他关联企业签订的《委托装修协议》，从商业用途来看，购房人支付的装修款和装饰配套费并非真正意义上的房屋装修款和装饰配套费，其实质为购房款的组成部分。从合同内容而言，购房人与出卖人或关联企业签订规定委托装修协议约定中缺乏装饰工程量清单、装修装饰标准等装修合同的必备要素和条款，而且《房屋买卖合同》约定的清水房价格普遍偏低，《委托装修协议》约定的装修款明显过高，故根据目前房地产市场交易和行业现状，系出卖人或关联企业关于为避税而进行房款拆分的辩称意见更贴近客观现实。从交易过程来看，购房人购房的目的在于获取投资回报，而并不关心房屋的装修状态本身，直到不能按约定正常返租时，购房人才根据《委托装修协议》主张权利。因此，应当认定装修款和装饰配套费应纳入案涉项目统一装修和整体打造的范围予以考量，购房人无权单独就其所购房屋主张解除《委托装修协议》并返还相应装修款和装饰配套费。

对于购房人与相关企业签订的《委托经营管理合同》，应当认定为房屋租赁关系。从实践来看，合同约定的每月经营管理费，系按照清水房房款、装修款、装饰配套费总和以一定比例计算的固定收益，不论经营好坏与否，出卖人或关联企业都要向购房人每月定期向购房人支付该收益，该合同关于经营管理费的约定与一般租赁合同中的权利义务一致，故经营管理费实为租金。

2.可能的风险点和障碍。一是该种思路的处理方式否定表面证据呈现的装饰装修合同关系，直接将装修款和装饰配套费认定为购房款的组成部分以及购房人诉请针对其所购房屋的装修款和装饰配套费纳入到案涉项目统一装修和整体打造经营范围内来认定存在法律风险，而且即使绝大部分购房人已取得不动产登记证书并普遍享受了委托经营管理费收益，能否当然视为对交付房屋现状的认可也值得商榷。尤其是类似的项目目前尚没装修完，业主既未取得不动产登记证书也在很长一段时间没有任何委托经营管理费收益，假如以此否定购房人关于装饰装修合同纠纷项下的全部诉讼请求的理由是否准确及充分，还有待进一步商榷。而一旦将装修款和装饰配套费认定为购房款后，基于项目系统一装修和整体打造经营，若今后全体业主或业委会主张解除《委托装修协议》并要求返还装修款和装饰配套费，案涉项目的装修水平、范围及租赁期满后返还房屋的原状应如何认定也存在事实认定障碍。在房屋买卖合同纠纷项下，若将装修款和装饰配套费直接认定为购房款的部分，可能存在《房屋买卖合同》条款理解及适用的障碍。

二是该种思路的处理方式与购房人心理预期差距明显，稳定风险大。从多数业主的心态分析而言，其既要通过解除《委托经营管理合同》收回房屋自主经营、又要解除《委托装修协议》要回装修款和装饰款、还想取得房屋的所有权不变，但该种思路仅认可购房人对所购房屋享有所有权，却很难支持其实际收回房屋自主经营，如果否定收回装修款和装饰配套费则该种结果和购房人的预期差距大，稳定风险较大。

三是该处理方式系根据证据表象判断，后续诉讼风险可能更大。如第三方违约不能按时返租，购房人如何收回不具有独立空间的房屋自主经营。在后续诉讼中无法回避这一根本问题，即使委托经营期满后按购房人取得的不动产登记证书的房屋平面图可以确认由第三方返还房屋，但因房屋四界不清和涉及相邻关系会面临执行不能的障碍，后期处理难度和涉稳风险更大。

（三）参考按份共有理论进行认定

1.认定理由。关于产权式商铺的物权属性，理论上主要有两种观点，即建筑物区分所有权说和按份共有说。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也就是说建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分共同管理权及因共有关系而产生的成员权所构成的特别所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对建筑物专有部分做出了界定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 因此，理论上和法律规定均明确了专有部分必须具备与外界相隔离的功能，应具备构造和利用上的独立性。

产权式商铺物理空间上并无“四至”，购房者通过签定协议将产权式商铺交由开发商或第三方就整个商业项目统一规划并经营使用，所以产权式商铺无需也无法具备与外界相隔离的功能，即无需也无法具备专有部分构造和利用上的独立性。另外，产权式商铺投资者购铺并不是为了自己经营，而是看中其投资回报。因此，投资者对商铺是否具备构造和利用上的独立性并不特别关心，投资者对商铺具体位置的关注也不急切。综上所述，由于产权式商铺权利基础要件的缺失（无构造和利用上的独立性），所以其不成立建筑物区分所有权。

这种思路认为，产权式商铺的权利类型更具有按份共有的法律特征。所谓按份共有，指两个或两个以上的共有人按份额（应有部分）对共有财产共同享有权利和分担义务的法律状态。按份共有具有以下性质：1.按份共有之共有人对共有财产存在一定的应有部分（份额）。所谓应有部分，又称“份额”或“持份”，指共有人对共有物所有权享有权利的比例，或共有人对共有物所有权在量上应享有的部。2.从主体上看，按份共有的主体为两个或两个人以上，而且他们之间的联系是偶然的，并不以团体之结合关系为前提。3.从内容上看，按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利，在法律或协议未作限制的情况下，按份共有人随时都可以要求分出或转让其份额，即解散共有关系。从实践中看，产权式商铺的划分方式，不是物理形态的空间分割模式，只是商铺所有权量的抽象分割，而这正与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合；其次，产权式商铺各共有人之间也并非基于团体关系而成立共同共有，其共有关系是分别独立的投资行为，故存在一定的偶然性；再次，虽然在产权式商铺的实际经营过程中，为了保持整个商场的统一经营管理，通常在一定期限内不允许投资者分割大型商场，但是这种通过共有物不分割契约予以确定的经营模式，却正是建立在投资者有自由转让应有部分权利基础之上的。综上所述，产权式商铺的物权属性应认定为按份共有关系。

根据物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，如果将产权式商铺认定为按份共有关系，在没有特别约定的情况下，应当经份额占三分之二以上的共有人即面积占三分之二以上的表决权同意。综上，产权式商铺实际为一个权属单元的所有权量的抽象分割，将其权利类型界定为按份共有，有利于解决实践中产权式商铺的统一经营和个体物权的冲突。

2.可能的风险点和障碍。一是先前约定内容可能阻却业主在物权上的请求权。这种思路处理产权式纠纷需以业主同意作为权利行使的前提，如果合同约定或相关的章程、管理规约中进行了权利限制，则约定内容可阻碍业主在物权上的请求权。二是如何认定“多数意见”的标准尚无定论。从当前涉诉的楼盘来看，客观存在只有部分购房人起诉的情况。而未涉诉的业主并不宜认定为从民事诉讼法的角度“必须参加诉讼的当事人”。如何认定“认定多数意见”，显然应以全体业主多数决的方式最为恰当。即使全体购房人均已参加诉讼，采取三分之二多数决的方式，则以三分之二以上户数为认定依据亦或三分之二以上面积为认定依据亦或面积与户数均应达到三分之二以上才能认定为“多数”尚存在争议。三是“少数派”利益如何保护存在不确定，依然存在稳定风险。这种处理思路以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向，原则上业主不得单独要求收回商铺。但产权式商铺楼盘的购房人众多，同一楼盘的“少数意见”持有人数可能也在数十甚至上百户，这些人的诉求如果均不能满足，依然存在不稳定因素。四是可能存在长期无法达成多数意见的情况，人为延长诉讼周期，增加稳定风险。受购房人个人认识水平、经济能力等因素影响，购房人对产权式商铺的未来预期各不相同，而经济形势、房地产政策的影响都可能影响购房人最终决策。没有恰当的引导，可能出现“多数意见”长期未决的情况，人为延长诉讼周期，增加诉累。

（四）对于涉嫌刑事犯罪的，及时移送

在实践中，还有部分楼盘在买卖合同中约定了回购条款，因开发商资金链断裂或经营不佳等原因，存在租金长期无力支付等情形，部分购房人在向法院提起民事诉讼的同时，也以诈骗或非法吸收公众存款为由向公安机关报案。因此，在民事案件审理过程中，如果发现符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》规定的情形，应当及时移送公安机关。

鉴于当前司法机关对产权式商铺刑民交叉案件的认识尚有待进一步统一，为避免相互推诿或引发大规模信访稳定问题，对于可能涉及刑事犯罪的案件，在审理过程中应当积极向党委政法委进行汇报，请求党委政法委统一协调处理。

综上，前述案件处理思路均有一定的合理性，但也均存在社会效果和法律效果不足之处，应当因案施策。但应当始终坚持“同一楼盘统一处理”的原则。具体采用何种方式，应当以兼顾大部分涉诉群众诉求，有利于实现大多数群众利益的方式确定。

五、其他对策与建议

鉴于产权式商铺这一财产无法具体化、确定化，且在我市大量存在，即使部分楼盘暂时因为业主可以收取租金而没有引发纠纷，但未来经营状况能否保障业主的稳定收益，租赁期满后能否继续获取租金等问题不容忽视，因此隐忧犹在。为此，我们提出如下建议：

一是健全完善产权式商铺项目的监督机制。可考虑建立由购房人成立类似业主委员会的团体或专门的行业委员会，并以此为基础配合建设主管部门、工商部门加大对开发商在开发过程中的违规操作行为、销售过程中的违法销售行为、虚假广告的查处和惩罚力度，并要求开发商提供专业的担保公司为投资回报的承诺进行担保。

二是鼓励建立业主自治监督组织。建议房地产行政主管部门出台相关规定，要求业主购买商铺后，应委托业主自己选定的业主组织或主管部门指定的其他组织，授权该组织在委托经营期限届满时统一行使收回商铺，并再次委托经营的权利，并有权对商铺的公共设施进行维修、更换等事宜，以保障广大业主的利益。

三是在小业主自愿的基础上，积极引导小业主依照《公司法》或《合伙企业法》的规定，按其购买的房产投资的比例参股或合伙，以楼盘为整体，自主成立经营性公司或组织，统一对外进行相应经营。